공매·미분양 타운하우스 현장 체크리스트
공매·미분양 물건, ‘싸서’가 아니라 ‘오를 수 있어서’ 사는 겁니다
부동산 영상을 보다 보면, 가끔 화면을 뚫고 나오는 현장이 있습니다. 겉으로는 멀쩡해 보이는데도 사람은 없고, 엘리베이터는 멈춰 있고, 옆 동네는 반쯤 폐허처럼 방치된 곳.
이번 내용은 파주 공사중단 타운하우스(공매 물건)를 사례로, ‘왜 이런 물건이 생기는지’와 ‘피해를 피하려면 무엇을 확인해야 하는지’를 꽤 현실적으로 정리한 이야기예요. 핵심 메시지는 한 줄입니다.
“싸다고 사는 게 아니다. 살 수 있는 것 중에 ‘오를 수 있는 것’을 사야 한다.”
아래는 영상의 흐름을 따라가며, 미분양·부도·공매 물건을 걸러내는 체크리스트를 블로그용으로 자연스럽게 풀어쓴 정리입니다.
1) 먼저 ‘사업 구조’부터 읽어보기: 단지가 단계형인가?
현장에서 가장 먼저 보는 건 의외로 인테리어나 마감이 아니라 사업 구조입니다.
- 단지가 1·2·3단지처럼 단계적으로 확장되는 구조인지
- “1단지 분양 대금으로 2단지 공사, 2단지 분양으로 3단지 공사”처럼 분양→공사 자금 회전이 설계돼 있었는지
이 구조에서 무서운 건 연쇄 반응이에요.
- 1단지 미분양
- → 자금 경색
- → 공사 중단
- → 부도/공매
한 번 꼬이기 시작하면 ‘다음 단계’가 멈추면서 단지 전체가 같이 무너질 수 있다는 경고죠.
2) “분양가 vs 주변 시세”로 가격의 ‘말이 됨’을 검증하기
영상에서는 당시 분양가가 최고 12억(특히 상층/상단 호실 중심)까지 책정됐다고 언급돼요. 그런데 주변 아파트 시세가 5억대라면?
그 가격을 받으려면:
- 상품성(희소성/브랜드/입지)
- 생활 편의
- 교통
- 관리 체계
같은 ‘명확한 메리트’가 있어야 합니다.
주변 대체재보다 비싼데 이유가 애매하면, 수요가 얇아지고 미분양으로 이어질 가능성이 커져요. “가격이 싸 보인다”는 착시가 생기기 쉬운 구간이기도 하고요.
3) 수요가 좁은 상품인가? (타운하우스/전원형의 현실)
타운하우스나 전원형 주거는 매력이 분명하지만, 수요층이 보통 이렇게 좁게 형성돼요.
- 은퇴 후 전원 생활
- 귀촌·귀농
- 특정 라이프스타일 선호층
경기가 꺾이는 순간, 수요 풀이 작은 상품이 먼저 흔들릴 수 있다는 점을 영상은 강조합니다.
4) 입지·교통·생활 인프라를 ‘거주 가능성’으로 판단하기
현지 중개업자 멘트가 꽤 직설적입니다.
- “교통이 안 좋고 마을버스 정도라 차 없으면 힘들다.”
이런 경우는 투자든 실거주든 동일하게 아파요.
- 실거주는 “살기 불편해서”
- 투자는 “팔기 어렵고 느리게 팔려서”
그래서 영상에서도 계속 대체 입지(예: 운정신도시 아파트)와 비교합니다. “그 돈이면 저기가 낫지 않나?”라는 질문이 계속 나오면, 그 자체가 강한 신호예요.
5) 물리적 구조/동선 리스크: 경사 + 승강기(엘리베이터) 문제
현장은 산을 깎아 만든 계단식 구조로, 경사가 매우 가파르다고 설명됩니다. 원래는 승강기(엘리베이터)로 오르내리게 설계됐지만, 사람이 거의 살지 않아서 멈춘 상태로 언급돼요.
더 무서운 포인트는 “왜 멈췄는지”입니다.
- 준공 과정에서 공사 대금 미지급
- → 업체가 작업 중단
- → 설비가 방치
이런 종류의 중단은 단순 고장이 아니라 사업의 체력 문제를 시사할 수 있고, 결과적으로 실사용/재판매 매력을 크게 떨어뜨립니다.
6) 미완공·방치 구역(예: 2단지)의 심리·안전 리스크도 가격에 반영된다
2단지가 반쯤 폐허처럼 방치되어 있다는 묘사가 나옵니다. 이건 ‘감성’ 문제가 아니라 실제 수요에 직결돼요.
- 밤에 다니기 꺼려짐
- 관리가 안 되는 느낌
- 아이/가족 동반 거주 부담
이런 심리·안전 리스크는 결국 거주 선호 하락 → 가격 하락 → 장기 방치로 이어질 수 있습니다.
7) 공매/경매의 핵심은 ‘낙찰’이 아니라 ‘회복 가능성(상승 여력)’
영상에서 공매가가 4억대까지 하락했다고 언급되지만, 화자는 여기서 멈추지 않습니다.
- “낙찰 받는 게 중요한 게 아니라, 오를 수 있냐가 중요하다.”
특히 “3~4억이면 서울에도 대안이 있는데 굳이 여기냐”처럼 기회비용을 비교하는 방식은, 공매 물건을 볼 때 정말 유용한 습관이에요.
8) 관리비·연체·인수 범위를 반드시 ‘숫자’로 확인하기
공사 중단·공매 물건에서 자주 터지는 게 관리/운영비 폭탄입니다.
영상에서는 이런 단서들이 나와요.
- 동파 방지를 위해 난방이 주기적으로 돌아가는 듯하다 → 비용이 관리비로 누적될 수 있음
- 가스 스티커가 붙은 집/안 붙은 집이 섞여 있다 → 일부만 거주 추정
- 관리비가 공동/개별로 나뉘고, 연체가 있으면 낙찰자가 인수할 수도 있음
- 관리단이 구성되지 않은 것 같아 정산 구조를 확인하기 어렵다 → “천만 원~수천만 원”도 가능
정리하면:
- 불확실성 자체가 리스크입니다.
- 입찰 전, 가능하다면 관리주체(관리사무소/관리인/채권단 등)를 통해 미납액과 인수 범위를 최대한 문서로 확인해야 합니다.
9) “건설사가 망했다”의 실체: 시행사 vs 시공사 구분하기
영상에서 중요한 구분을 짚습니다.
- 시행사: 사업/자산/분양을 책임
- 시공사: 공사를 수행
현장에서 “건설사가 망했다”는 말이 돌아도, 실제로는 시행사의 자금·분양 실패가 핵심인 경우가 많아요. 원인을 정확히 잡아야 ‘회복 시나리오’도 그려집니다.
10) 거시 환경(금리)과 분양 타이밍: 시장이 꺾일 때 먼저 무너지는 것들
영상은 2022년 상반기 분위기(“뭘 분양해도 되던” 시기)와 하반기 금리 급등 이후를 대비합니다.
시장 전환기에는 보통:
- 고분양가
- 수요가 좁은 상품
- 관리/운영 불확실성
이 조합이 먼저 타격을 받기 쉽습니다.
영상 흐름을 한 번에 정리하면
- 문제 제기: 공사 중단 타운하우스 현장 방문, 왜 이렇게 됐는지 확인
- 현장 관찰: 1단지 일부 완공 vs 2단지 방치, 승강기 멈춤, 가파른 동선, 관리 부재
- 원인 분석: 고분양가 + 제한된 수요 + 구조적 불편 + 금리 급등 → 미분양 → 부도 → 공매
- 핵심 경고: “싸 보인다”로 들어가면 안 되고 상승 여력과 출구가 먼저
- 실무 리스크: 관리비·연체·관리단 부재로 낙찰 후 비용 폭탄 가능
- 인터뷰 보강: 교통/유찰/엘리베이터 중단 사유/일부 거주 여부 등 확인
결론: 체크리스트가 곧 내 돈을 지키는 최소 장치
공매/미분양 물건은 ‘특가’처럼 보여도, 실제로는 리스크가 가격에 반영된 결과일 때가 많습니다. 그래서 이 영상의 결론이 설득력 있어요.
- ‘낙찰’보다 회복 가능성(상승 여력)
- ‘가격’보다 수요·입지·구조·관리/운영·비용 인수
마지막으로, 체크포인트만 딱 추리면 이 정도로 정리할 수 있습니다.
분양가/낙찰가vs주변 대체재 시세비교- 단지 단계 구조와 미분양 시 자금 경로 확인
- 교통·생활 인프라로 실수요 존재 검증
- 경사·동선·엘리베이터 등 치명적 불편 요소 현장 확인
- 공용 설비 중단/미준공 여부 + 관리비·미납·인수 범위 문서 확인
- “싸다”가 아니라 출구와 상승 여력을 먼저 판단
공부가 곧 방어입니다. 특히 이런 물건일수록요.
출처: https://www.youtube.com/watch?v=sPzpDL8slvA
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